土地活用法人様向けCREコラム

#05CRE戦略に於けるノンコア不動産の重要性

CREの4分類について

CRE（Corporate Real Estate／企業不動産）は、おおきく2つのジャンルに分けることが出来ます。
事業の中核となるコア不動産と、事業に直接関係しないノンコア不動産です。
さらに、それぞれの中で「キャッシュを生み出す」「キャッシュを生み出さない」という分類が発生するので、CREは4つに分類されるという考えが一般的です。

• 1.コア不動産（キャッシュを生み出す）
• 2.コア不動産（キャッシュを生み出さない）
• 3.ノンコア不動産（キャッシュを生み出す）
• 4.ノンコア不動産（キャッシュを生み出さない）

以上の4分類です。
それぞれの具体例を挙げると、以下のようになります。
『1.コア不動産（キャッシュを生み出す）』には「本社支社ビル」「工場」「店舗」などが挙げられます。
『2.コア不動産（キャッシュを生み出さない）』には「社宅」「福利厚生施設」などが挙げられます。
『3.ノンコア不動産（キャッシュを生み出す）』には「賃貸ビル」「賃貸住宅」「駐車場」などが挙げられます。
最後に、『4.ノンコア不動産（キャッシュを生み出さない）』には「遊休不動産」などが該当します。
中でも『3.ノンコア不動産（キャッシュを生み出す）』の存在は、経営を下支えする重要なファクターになり得ます。

CRE戦略の3視点

CRE戦略を考える際「不動産を不動産の視点だけで考えない」という意識が成功への鍵になります。
「不動産の視点」の他に「経営の視点」「財務の視点」の3方向に思考を巡らせてみてください。
特に中小企業（オーナー企業）の場合は、財務の視点の中でも「借り入れ担保状況」に注視が必要です。
また、オーナー企業の場合は先述の3視点の他に「事業継承」や「相続」の視点も重要になります。
特に「相続」は大きな問題です。中小のオーナー企業では資産の大半を企業名義にしています。その場合、兄弟や跡を継がない子供達への財産分与の問題が発生します。
そのような相続問題を考える際に、キャッシュを生み出すノンコア不動産の存在が解決の糸口になります。
企業名義ではありますが、事業そのものに直接の影響が少ない不動産という位置づけになりますので、相続時に使い勝手が良いと言えます。

事業拡大時の活用

企業設立から数十年が経過すると、設立当時には好調であった事業内容にも、転換の必要性が出てきます。
時代が進むと共に事業規模の変化はもちろん、世の中の需要と供給にも変化が出てきます。
例えばある地方都市で創業した企業が順調に成長を遂げた場合、その地方都市でのシェアが頭打ちになってきます。
その場合、新たな地域への進出を検討することになります。
あるいは、他の企業を買収するケースもあるかもしれません。
このような転換期に、企業所有の不動産はその資金源として活用ができます。
例えば、キャッシュを生み出すノンコア不動産に位置づけることが出来る「賃料収入を得ている賃貸物件」の売却で得た資金を事業拡大に充てる事も可能です。
また、郊外に所有している広い敷地の中にオフィスビルや工場等がある場合、使っていない土地であるならば、一部を売却して事業拡大や相続のための資金にする事も検討できます。
そのような場合は、先述の3視点から総合的に判断する必要があります。
その土地を将来利用する可能性はあるか、売却時のバランスシートはどうなるか、売り時は今か、担保に入っていないか。
これらの判断には専門的な知識が必要です。
先述の3視点「不動産」「経営」「財務」の全てを総合的に見る事の出来る専門家（担当者）に相談することをおすすめします。

キャッシュを生み出すノンコア不動産を適切に活用しましょう

このように、企業の永続性を維持する鍵として「キャッシュを生み出すノンコア不動産」の適切な運用は不可欠です。また、事業継承や相続の際に起こり得る様々なトラブルへの備えにもなります。